Ce n'est pas un scoop, le constat actuel ne tend pas vraiment vers le rose, mais plutôt vers le morose. La vente d'appartements en construction a reculé de plus de 70% en un an, celle d'appartements existants, de plus de 40%. Côté maisons, même tempo : il s'observe ainsi un recul de 42,9% des ventes et 41,4% pour les terrains à bâtir. Al'aune de ces éléments et de tout ce qui s'agglomère autour, est-ce le moment de tenter une offensive immobilière ? Tentons d'y voir un peu plus clair avec nos interlocuteurs.

Ah les murs! Qu'ils soient ceux d'un appartement ou ceux d'une maison, ils nous font rêver dès lors que l'on se projette dans un nid à soi. Or, on assiste actuellement à une crise rarement observée. Est-il pourtant permis à tout un chacun de se projeter dans un avenir de propriétaire ? Plusieurs acteurs du secteur de l'immobilier nous ont fait part de leurs réflexions.

Pour la vie

Comme le rappelle Clément Seyler de Homeseek, l'achat d'un bien immobilier est l'une des décisions financières les plus importantes et impactantes de notre vie. Il est donc naturel de se demander quel est le meilleur moment pour devenir propriétaire.

Ruben Brangier, fort de plusieurs années d'expérience dans le secteur immobilier, précise : « Cela fait maintenant quelques mois que le marché vit au ralenti et nous sommes passés par plusieurs phases. De mai à septembre 2022, le marché avait opéré un léger ralentissement et il était déjà beaucoup plus compliqué ou long de vendre un bien. La fin d'année 2022 et le début 2023 ont été catastrophiques: très peu d'activité et presque aucune vente ».

Combo « crise-craintehésitation-paralysie »...

« Acheter au son du canon et vendre au son du violon ». Frédéric Moreau, fringant trentenaire à la tête d'ImmoPour Expat, sourit de sa bonne formule. « Cette expression prend tout son sens dans la période actuelle de crise inflationniste, hausse des taux et instabilité géopolitique ! Ce genre de période engendre une certaine forme de crainte chez une partie de la population, celle-ci menant vers l'hésitation... pour finir en paralysie de marché. Les derniers mois ne dérogent pas à cette règle et le prouvent une fois de plus : le volume de transactions immobilières a substantiellement baissé et les prix de vente prennent une direction semblable, même si la baisse sera certainement moins conséquente.

Attendre ?

Toutefois, faudrait-il alors attendre de meilleures perspectives économiques pour investir dans un bien ? Frédéric Moreau poursuit : « Comme souvent, les émotions s'avèrent mauvaises conseillères. Au contraire, le recul, l'analyse et la mise en perspective des paramètres économiques sont bien plus efficaces et permettent d'agir avec raison. Ainsi et malgré les doutes que peut engendrer le climat actuel, une crise est souvent porteuse d'opportunité - à condition d'avoir les connaissances pour en tirer profit -. »

Certains aux aguets...

« Or, au contraire de la majorité, les investisseurs immobiliers tels que les fonds d'investissements ou investisseurs aguerris sont déjà sur le qui-vive. Ceux-là prospectent calmement mais sûrement. Il est vrai qu'avec la raréfaction d'acheteurs, les sachants bénéficient d'une fenêtre de tir pour négocier des prix défiant toute concurrence.

En effet, depuis l'augmentation des taux, l'offre et la demande se sont ainsi brutalement inversées. Non pas que, soudainement, il n'y ait plus la volonté de devenir propriétaire, mais plutôt que la peur ait pris le dessus. La baisse du pouvoir d'achat a également son incidence, bien évidemment.

En conséquence, la masse de demandeurs s'est retirée du marché pour attendre et voir ce qu'il se passe. La réalité est la suivante : face à la baisse accrue de la demande, les actuels demandeurs sont rares. De facto, ces derniers bénéficient donc d'une capacité importante à pouvoir négocier pour acquérir un bien à un prix intéressant ! »

Légèrement provocateur, Frédéric Moreau interroge : « Alors je vous pose une question, en de telles circonstances, ne vivrions-nous pas actuellement une période idéale pour acquérir un bien ? »

Recommandation

Le jeune homme poursuit: « Bien sûr, il est vrai que le point de chute de la baisse des prix est imprévisible et c'est pour cela qu'il est d'autant plus essentiel de négocier le prix de son bien pour l'acquérir en dessous du marché actuel. Idéalement, il faudrait partir sur une négociation aussi forte que la baisse potentielle des prix.

C'est là que le serpent se mord la queue car, comme noté précédemment, il est impossible de prévoir avec certitude ce fameux point de chute. »

Tension sur le prix des locations...

« Toutefois, un critère essentiel se dégage à chaque période de crise: l'acquisition d'une bonne affaire restera une bonne affaire, même en cas de crise. La raison principale repose sur le fait que la tension locative - au contraire des prix de vente - a tendance à augmenter en période inflationniste. En effet, face à la baisse de pouvoir d'achat, les acheteurs n'ont que peu de choix et une partie substantielle restera là où elle est. Ainsi, peu de logements se libèrent et la tension locative augmente...

Autre facteur, l'immobilier, et a fortiori dans un marché de taux fixe, est une valeur refuge. Nonobstant tout ce qui vient d'être dit, temporaliser le marché est un exercice de savant, voire d'apothicaire. »

Nouveau souffle

« En revanche, poursuit Ruben Brangier, depuis le mois de mars, nous ressentons un nouvel élan; des transactions se font avec, certes, des prix plus bas que ceux que l'on a connu, mais néanmoins dans de bonnes conditions de vente. Il y a quelques mois, on notait des négociations extrêmes, jusqu'à 30% puis les prix se sont ajustés et aujourd'hui, si négociation il y a, elle reste acceptable (5 à 10% en moyenne).

Nul besoin de rappeler à quel point les prix ont grimpé rapidement ces dernières années pour comprendre pourquoi ils ont baissé si drastiquement avec la hausse des taux. Néanmoins, aujourd'hui, si on est acheteur, on dispose d'un marché plus sain : plus de choix, plus de temps pour choisir, la possibilité ouverte à une petite négociation et aussi de discuter des conditions de prêt auprès des banques.

Il reste cependant important de prendre conscience de l'aspect « potentiel » d'un bien. Nous notons un désintérêt presque total pour les biens construits il y a plus de 20 ans, du fait de leurs performances énergétiques. Il faut certes faire attention à ce point, mais aussi garder l'aspect « potentiel » d'un bâti de qualité car il sera toujours possible de l'améliorer dans le futur.

Enfin, le plus important reste et sera toujours de se faire accompagner pour un projet réussi et d'acheter un logement là où l'on se sent bien et qui répond à un maximum de nos attentes, entendu que le bien parfait n'existe pas (sourire). »

De l'efficacité en temps de crise

Frédéric Moreau qui ne mâche décidément pas ses mots, de conclure : « Et si, finalement, il n'y avait pas de période idéale à proprement parler, mais plutôt le constat que la période idéale... c'était hier et aussi aujourd'hui. Je pense qu'en effet, attendre n'est ni une bonne action, encore moins une solution.

Passer à l'action avec raison et sagesse sera toujours plus efficace que l'absence de choix et la paralysie. Dès lors, profitez du momentum, car dès que la hausse des taux sera, le son du violon reprendra de plus belle... »

Laissons entrer le soleil...

Last but not least, après toutes ces considérations sérieuses et précieuses, et comme le note Clément Seyler, finissons sur une note saisonnale (et rafraichissante ?): « Il est important de prendre conscience que la saisonnalité peut avoir un impact, tant sur le marché immobilier que dans votre choix personnel.

Par exemple, au printemps et en été, lorsque les conditions météorologiques sont des plus favorables, il peut y avoir une hausse de l'offre et de la demande. En ces périodes, nous remarquons que les clients sont plus exigeants sur certains critères de recherche tels l'exposition et la luminosité, les balcons, jardins et autres espaces extérieurs... »

Tâchons alors de nous concentrer sur la lumière au bout du tunnel de l'immobilier...

Texte: Alix Bellac