«Exotik geht auch mit Offshore-Wohnungen einher, die das Nonplusultra für einen Urlaub in der Sonne darstellen.»

Zweitwohnsitz im Ausland erfordert Planung

Die Verheißung des neuen Wohn-Eldorados und der Erwerb einer privaten Immobilie im Rahmen eines Urlaubs in der Ferne darf nie vergessen lassen, dass ein solcher Kauf, noch dazu im Ausland, einige Besonderheiten, eine gewisse Dosis an Komplexität und sogar mögliche Risiken mit sich bringt. Da jedes Land seine eigenen Regeln und Formalitäten hat, muss man zunächst einige Vorsichtsmaßnahmen treffen, um Enttäuschungen zu vermeiden.   

Um die finanziellen Kosten des Kaufprojekts möglichst genau zu erfassen, muss man natürlich die aktuellen Wechselkurse, die von einem Tag auf den anderen stark schwanken können, sowie die verschiedenen lokalen Steuern und Notargebühren berücksichtigen. Und nicht zu vergessen, das Budget, das auf keinen Fall überschritten werden darf, sowie alle laufenden und weniger laufenden Kosten, die mit dem Besitz einer Immobilie verbunden sind, in die Planung des Projekts einzubeziehen.

Die Vorteile eines solchen Erwerbs

Die anfallenden Steuern hängen auch von dem Land ab, in dem sich die Immobilie befindet. Bei einem Zweitwohnsitz außerhalb Luxemburgs sind die Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie in dem Land, in dem sie sich befindet, steuerpflichtig. Diese Einnahmen werden jedoch zusammen mit den Erhaltungskosten als steuerfreies Einkommen in Ihre luxemburgische Steuererklärung eingetragen. Bei einer Veräußerung der Immobilie wird der Veräußerungsgewinn in dem Land besteuert, in dem sie gelegen ist. Wenn die Immobilie länger als zwei Jahre gehalten wurde, muss der Veräußerungsgewinn nicht als steuerfreies Einkommen in die luxemburgische Steuererklärung aufgenommen werden.

Wenn die Lebenshaltungskosten niedriger sind als im Großherzogtum oder in anderen europäischen Ländern, dann kann ein erschwinglicherer Immobilienbesitz im Ausland rund um ein angenehmeres Lebensumfeld und dank einer attraktiven Besteuerung viele positive Aspekte für in Luxemburg ansässige Personen aufweisen, die u.a. von einer radikalen Veränderung ihres Lebens verlockt werden.

Nicht so einschränkende Nachbarn

Trotz der steuerlichen Bedrohung im Hexagon ist ein Zweitwohnsitz im Nachbarland Frankreich, entweder am Strand oder in prestigeträchtigen Bergmassiven, nach wie vor ein Traum vieler Luxemburger. In Südfrankreich ist das Leben an der Côte d'Azur immer ein Traum ... Und genau aus diesem Grund entscheiden sich viele hiesige Einwohner immer noch für den Erwerb einer Immobilie in Südfrankreich.

De facto bedeutet eine Investition in Frankreich nicht zwangsläufig eine hohe Steuerbelastung, da es durchaus möglich ist, ein Kaufprojekt so zu strukturieren, dass die anfallenden Kosten so gering wie möglich gehalten werden. Während sich bei der Besteuerung im Wohnsitzland das gesamte Einkommen über die Laufzeit auf den Steuersatz auswirken kann, sieht das luxemburgische Steuerrecht die Möglichkeit vor, eine Reihe an Kosten abzusetzen, darunter Kreditzinsen, die Kosten für bestimmte Renovierungsarbeiten und die steuerliche Abschreibung für neue Immobilien. Mit anderen Worten: Durch die Aufnahme eines Bankkredits kann die Steuerlast noch erheblich gesenkt werden.

Auch Portugal ist in Europa bei der Zielgruppe der Senioren recht beliebt. Nicht nur, dass das Leben und die Immobilien dort billiger sind als in anderen westeuropäischen Staaten, sondern bis März 2020 konnten viele ausländische Rentner, die mindestens sechs Monate im Jahr dort wohnten, bis zu zehn Jahre nach ihrem ersten Umzug von der Steuerbefreiung profitieren. Nach Ablauf dieser zehn Jahre unterlagen sie dann einer progressiven Besteuerung.

Seitdem wurde eine Besteuerung ausländischer Renten zu einem Pauschalsatz von zehn Prozent für Personen eingeführt, die seit dem 1. April 2020 in Portugal ansässig sind. Trotz dieser Änderung bleibt die Regelung jedoch attraktiv, da der auf ausländische Renten anwendbare Steuersatz weiterhin sehr wettbewerbsfähig ist, wenn man bedenkt, dass die anderen erwähnten Zinselemente unverändert geblieben sind. Das System dürfte daher auch in Zukunft für viele attraktiv bleiben. Die Tatsache, dass es keine Vermögenssteuer und keine Schenkungs- und Erbschaftssteuer gibt, spricht noch mehr für dieses kleine Paradies am Ozean.

Schließlich sollten Investoren die lokale Gesetzgebung in Bezug auf die Übertragung von Vermögen beachten. Auch hier gilt, dass das Großherzogtum im Gegensatz zu einigen Grenzländern wie Frankreich oder Belgien wenig Erbschaftssteuer verlangt. Die prächtigen Residenzen an der Nordsee in Knokke-le-Zoute oder am Atlantik in La Baule-les-Pins können zu einem echten Albtraum werden, um nicht zu sagen zu einem vergifteten Geschenk, wenn der in Luxemburg ansässige Eigentümer stirbt, die Erben aber Anspruch auf die betreffende Immobilie haben ...

«Durch die Aufnahme eines Bankkredits kann die Steuerlast noch erheblich gesenkt werden.»

Weiter entfernte Ziele besonders beliebt

In Nordafrika ist zum Beispiel Marokko besonders angesagt, da es steuerlich sehr attraktiv ist. In den ersten drei Jahren fällt keine Wohnsteuer an, und bei Nichtansässigkeit besteht für die Eigentümer die Möglichkeit, den gesamten Verkaufspreis ihrer Immobilie beim Wiederverkauf in ihr Heimatland zu überweisen (je nach den jeweiligen noch gültigen Abkommen).

Für EU-Bürger, die den Großteil ihres wohlverdienten Ruhestands hier verbringen möchten, wurden ebenfalls spezielle Vereinbarungen getroffen. So gibt es je nach den bilateralen Abkommen, die mit den verschiedenen Mitgliedsstaaten der Europäischen Union geschlossen wurden, Abschläge bei der Rentenbesteuerung. Oftmals unter der Bedingung, dass die Einzahlungen auf ein Dirham-Konto bei einer marokkanischen Bank überwiesen werden.

Exotik geht auch mit Offshore-Wohnungen einher, die das Nonplusultra für einen Urlaub in der Sonne darstellen. In Europa stehen Südspanien, Kroatien, Griechenland und Monte Carlo schon seit Ewigkeiten auf der Top-Liste, aber es gibt eine Region, die immer beliebter wird, vor allem unter dem diskreten Jetset: Sardinien. Hier gibt es nur wenige Menschen und die Umgebung ist noch ziemlich wild.

Wenn man nicht so weit gehen möchte wie nach Hongkong oder Singapur, die beide neben ihrer Dynamik und dem ständigen Streben nach Innovation sowohl im Geschäfts- als auch im Freizeitbereich ein breites Spektrum an Möglichkeiten für berufliche und private Investitionen bieten, kann man auf halbem Weg in Dubai anhalten. Hier leben über 200 Nationalitäten, und die Stadt ist von überall her zugänglich. Dubai ist der Inbegriff von Fünf-Sterne-Luxus mit einem Hauch von Tradition und ist nicht nur trendy, sondern auch eine sichere Umgebung für Familien. Ein neues Ziel für Touristen, aber auch für Investoren. Dominique Coutant