Baugrundstücke sind rar, neue Häuser und Wohnungen teuer oder von Bauunternehmen oft schon verkauft, ehe sie überhaupt fertiggestellt sind. Was bleibt, sind ältere Häuser aus dem Bestand.

Aber lohnt es sich, Bestandsgebäude zu kaufen und zu sanieren? Hat der Kauf einer gebrauchten Immobilie vielleicht sogar Vorteile gegenüber dem Neubau eines Eigenheims?

Bei der Besichtigung auch die Substanz prüfen

Ohne ausführliche Besichtigung des Hauses sollte kein Kaufvertrag unterschrieben werden. ,,Viele Kaufwillige übersehen aber dabei, dass für die Wahl der Immobilie nicht nur Zimmeranzahl, Aufteilung und Lage wichtig sind, sondern auch die Bausubstanz, Konstruktionsart und technische Ausstattung", so Peter Burk vom Institut Bauen und Wohnen in Freiburg. Niemand würde ein gebrauchtes Auto kaufen, ohne den Motor gesehen oder eine Probefahrt unternommen zu haben. Häuser aber würden häufig gekauft, ohne dass beispielsweise der Heizungskeller besichtigt, geschweige Heizung und Haustechnik überhaupt getestet wurden. Dabei können Mängel erhebliche Mehrkosten durch notwendige Sanierungen verursachen.

Typische Mängel an älteren Häusern sind etwa Feuchtigkeit, fehlende Bauwerksabdichtung, Holzschäden, defekte Fenster, Mängel in der Dachdeckung sowie Putzschäden", sagt Ulrich Zink vom Bundesverband Altbausanierung in Berlin.

Er plädiert generell dafür, älteren Häusern generell eine zweite Chance zu geben. Es sei nicht nur aus wirtschaftlichen Gründen von Vorteil, sie auf den aktuellen Stand zu bringen, sondern auch aus ökologischer Sicht.

In Zeiten des Klimawandels und der steigenden Energiepreise zeige sich, dass Investitionen in Bestandsgebäude einen wichtigen Beitrag für den Klimaschutz leisten. Wer sie erhält und weiterentwickelt, schont knappe Ressourcen. Das sei nicht nur nachhaltig und ökologisch, sondern die Besitzer von Bestandsgebäuden können auch den Wert ihrer Immobilie erhöhen, so Zink.

Entsorgung verbauter Schadstoffe kann teuer werden

,,Ein Verkäufer, der sein gut erhaltenes Eigenheim in einer attraktiven Umgebung auf einem großen Grundstück anbietet, weiß in der Regel auch, was es wert ist", so Peter Burk. Günstiger könne es sein, wenn Immobilien nicht auf der Höhe der Zeit sind und noch saniert werden müssen. ,,Dann ist der Kaufpreis vielleicht etwas geringer, dafür braucht man anschließend zusätzliches Geld, um die Immobilie fit zu machen".

Das finanzielle Risiko ist dabei nicht zu unterschätzen, wenn zum Beispiel Schadstoffe oder giftige Chemikalien verbaut wurden. ,,Jahrzehntelang wurden Schadstoffe verbaut, die gesundheitsgefährdend sind und der Umwelt schaden. Die müssen raus oder zumindest sicher eingehaust werden, was zusätzlichen Arbeitsaufwand und höhere Kosten mit sich bringt."

Bauherrenberater Marc Ellinger empfiehlt, das Haus nicht nur auf solche Stoffe untersuchen zu lassen, sondern auch die Kosten für die Schadstoffdokumentation und -entsorgung vorab möglichst genau berechnen zu lassen. Nicht selten erweise sich nämlich, dass ein Umbau mit erforderlicher Schadstoffsanierung am Ende teurer werden kann als ein Abriss und Neubau.

Feuchtigkeitsschäden können Statik gefährden

Aber nicht nur Schadstoffe können zum Problem werden. Feuchtigkeitsschäden etwa können tief im Mauerwerk oder in der Holzkonstruktion stecken und die Statik gefährden können. Ein Nachteil bei älteren Häusern sind zudem oft auch eine ungenügende Wärmedämmung sowie mangelnder Schallschutz.

Das bedeute aber nicht, dass jedes Haus solche typischen Mängel haben muss. Viele Häuser dieser Baujahre seien zwischenzeitlich saniert und modernisiert, so Burk. Etliche haben einen Vollwärmeschutz erhalten, neue Fenster und Türen, einen neuen Bodenaufbau mit Trittschallschutz, eine Zentralheizung, ein neues Dach und anderes mehr.

Genauer Fahrplan statt unkalkuliertes Abenteuer

Ist das ältere Haus gut gepflegt und weitgehend in Ordnung, kann es durchaus ein lohnendes Projekt sein, daraus eine komfortable und energieeffiziente Immobilie zu machen. Corinna Kodim vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland: ,,Zwar sind der Grundriss und die Größe der Räume weitgehend vorgegeben. Aber mit etwas Kreativität lässt sich daraus ein modernes Zuhause gestalten." Der Vorteil: Die Käufer können gleich nach dem Kauf einziehen und die Immobilie sukzessive modernisieren. Eine lange und ungewisse Bauzeit - wie beim Neubau - fällt weg.

Peter Burk rät, zunächst die Bereiche zu modernisieren, die unmittelbar den Wohnkomfort betreffen. In der Regel ist das der Innenbereich. ,,Viele Käufer beginnen mit Bädern, Küche und Fußböden, bauen eine moderne Heizung ein und bringen die Elektroinstallation auf den aktuellen Stand." Für Fenster, Dachsanierung und Fassadendämmung ist dann später noch Zeit.

Sanierung und Umbau von Bestandsimmobilien werden am Ende oft teurer als gedacht, weil sich Sonderwünsche der Käufer einschleichen. Ulrich Zink rät deshalb, zu Beginn ein genaues Programm zu erstellen, damit klar ist, wohin die Reise gehen soll. ,,Gerade jetzt, wo Baumaterialien teuer und Baufachleute knapp sind, ist es wichtig, alles vorab gut durchzurechnen, damit die Sanierung einer Bestandsimmobilie nicht zu einem unkalkulierten Abenteuer wird."