"Die Entscheidung für einen Privatkauf in den Bergen muss pragmatisch sein."
Die begrenzte Nutzungsdauer berücksichtigen
Daher ist es wichtig, einen guten Kompromiss zu finden. Während man im Winter einen hoch gelegenen Ort mit Schneegarantie wählen sollte, um Mieter anzuziehen oder selbst von seiner Immobilie zu profitieren, ist es in der warmen Jahreszeit wichtig, einen Ort zu wählen, der ganzjährlich Aktivitäten anbietet. Der ideale Skiort sollte im Winter genauso aktiv sein wie im Sommer. Um einen erfolgreichen Kauf zu tätigen, sollten Sie daher besonders auf die Infrastruktur der Gemeinde achten.
Diese Infrastruktur sollte sich nicht nur auf Skilifte und -pisten beschränken. Eines der wirksamsten Mittel, um herauszufinden, ob ein Ort ein gutes Investitionsziel ist, besteht darin, sein touristisches Potenzial zu analysieren und dabei insbesondere die Anzahl und Qualität der Hotels und Servicewohnanlagen zu berücksichtigen, die bereits dort angesiedelt sind.
Vorsicht ist allerdings geboten, wenn man sich auf riskante Spekulationen einlässt. Das heißt, entweder auf einen kleinen Ort zu setzen und zu glauben, dass er im nächsten Jahrzehnt zum unumgänglichen Winterspot werden könnte; oder umgekehrt in eine städtische Randzone am Fuße der hohen Berge zu investieren, die innerhalb weniger Jahre ihr Gesicht verändern kann und deren Preise in die Höhe schnellen, was den Anlegern beim Wiederverkauf einen schönen Gewinn sichert. Von allen Überraschungen, die die Berge bereithalten können, sind diese Hypothesen die unwahrscheinlichsten.
Eine Vorstellung von der Rendite
Ein weiterer wichtiger Faktor (im Hinblick auf das Streben nach Rentabilität), den man bei einer Investition im Hinterkopf behalten sollte, ist der Kaufpreis. In den Bergen scheint für eine Immobilie, die vermietet werden soll, unabhängig von der Investitionssumme, ein und dieselbe Regel zu gelten: eine Rentabilität zwischen zwei und vier Prozent brutto.
Auch wenn es beim Kauf einer Immobilie einen Preisunterschied in der Größenordnung des Doppelten oder sogar noch mehr geben kann, z.B. zwischen einer Wohnung im Erdgeschoss und einer im obersten Stockwerk, die beide die gleiche Schlafkapazität bieten, ist dieser Unterschied bei der Vermietung nur selten zu finden. Einer der Hauptgründe dafür ist, dass die Urlauber in erster Linie auf die Anzahl der Betten und die Schlafmöglichkeiten achten und nicht unbedingt auf den Bergblick, der den Preis schnell verdoppelt.
Investoren, die sich nur von den möglichen Steuervorteilen beim Kauf einer Wohnung in einer Ferienresidenz leiten lassen, sollten sich ebenfalls gut überlegen, ob sie sich darauf einlassen wollen. Zwar ist das steuerliche Zuckerbrot des Landes, in dem die Immobilie liegt, verlockend, doch erweisen sich die Zwänge einer solchen Investition im Laufe der Zeit als ziemlich schwer zu ertragen. Abgesehen davon, dass der Eigentümer mit einem Betreiber einen gewerblichen Mietvertrag abschließen und ihm eine Räumungsentschädigung zahlen muss, um sein Eigentum wieder vollständig in Besitz nehmen zu können, kann er seine Wohnung nur zu vertraglich festgelegten Wochen nutzen. Außerdem sind die Aussichten auf eine Wertsteigerung beim Wiederverkauf praktisch nicht vorhanden.
Investieren in den Bergen: Tipps & Warnungen!
Zu den schönsten und größten Skigebieten der Welt gehören unter anderem die Berge in Frankreich und in der Schweiz. Diese, wie übrigens Österreich und Italien, die auch ziemlich gute und attraktive Ecken sind, bieten eine erfrischende Umgebung inmitten der umliegenden Dörfer oder Bergmassive (vom luxuriösen Chalet in Val d'Isère bis zur großen Familienwohnung in Tignes in den französischen Alpen) und eine atemberaubende Aussicht (z.B. auf den Mont-Blanc). Wenn man in den Bergen kauft, um seine Immobilie zu vermieten, bedeutet dies jedoch in erster Linie, dass man sich auf eine saisonale Vermietung einlässt. Im Gegensatz zu einer Immobilieninvestition in der Stadt, die das ganze Jahr über vermietet werden kann, unabhängig davon, ob sie unbekleidet oder möbliert angeboten wird, ist die Nachfrage in einem Ferienort auf einen viel kürzeren Zeitraum beschränkt. Da es sich bei der Zielgruppe ausschließlich um Feriengäste handelt, ist die Auslastung der Wohnung entsprechend gering.
Auch wenn die Miete pro Woche im Allgemeinen höher ist als bei einer klassischen Vermietung, wirkt sich dies negativ auf die Rentabilität aus. Dies gilt selbst für eine Servicewohnanlage, die den Eigentümern eine vorher festgelegte jährliche Rendite garantiert, unabhängig davon, ob die Immobilie tatsächlich vermietet ist oder nicht.
Die Entscheidung für einen reinen Privatkauf oder eine Mietinvestition in den Bergen, ob neu oder alt, muss pragmatisch sein und auf soliden Kriterien beruhen, wie dem Ruf und der Größe des Dorfes oder des Ferienortes, den Dienstleistungen in der Nähe oder der Bauqualität der Chalets und Wohnungen. Da bei den Mieteinnahmen ein beliebtes Skigebiet die Regelmäßigkeit der Einnahmen garantiert, sollte man sich bei der Suche auf höher gelegene Orte konzentrieren und das Mittelgebirge möglichst vermeiden, das von Familien für die zahlreiche Aktivitäten bietende warme Jahreszeit bevorzugt wird.
Der Kauf einer Zwei- oder Dreizimmerwohnung in einem großen Ferienort kann also sowohl eine Familienliebe sein als auch ein interessantes Mieteinkommen für einen Investor darstellen, auch wenn die Touristen in letzter Zeit eher zu etwas größeren, modernen Wohnungen (30 bis 50 m²) mit zusätzlichen Funktionen wie Sauna, Dampfbad usw. tendieren.
Was ist mit den Schnäppchen?
Wohnanlagen, die von großen Betreibern verwaltet werden und die Mietzahlungen an ihre Eigentümer zu lange hinauszögern, tragen häufig zum Phänomen der beschleunigten oder überstürzten Verkäufe bei. Eigentümer, die potenziell enorme Verluste bei den erwarteten (und nie eingezogenen) Einnahmen befürchten, sehen sich manchmal gezwungen, schnell zu verkaufen. In diesem Fall gibt es immer einen Käufer, der zum niedrigsten Preis aufkauft und so von der Situation profitiert.
Man sollte jedoch bedenken, dass eine solche Übernahme des Pachtvertrags den neuen Eigentümer auch denselben Schwierigkeiten aussetzt, mit denen sein Vorgänger konfrontiert war, z.B. mit wochenlangen Mietausfällen aufgrund außergewöhnlicher und unvorhersehbarer Wetterbedingungen oder einem Leerjahr, das durch eine dramatische Gesundheitskrise (wie in den letzten beiden Jahren) ausgelöst wurde. Ganz zu schweigen von den höheren Kosten für die Instandhaltung von Gebäuden in den Bergen, da die Elemente (Kälte und Schnee) die Bauteile schneller abnutzen. Da die verwendeten Materialien natürlich an das lokale Klima angepasst sein müssen, erweisen sich diese oft als teurer, also Vorsicht bei den jährlichen Wartungskosten!
In Anbetracht der Probleme, die ein Großteil der Hausbesitzer im Jahr 2021 erlitten hat, ist festzustellen, dass das derzeitige Angebot im Allgemeinen höher ist als das, was bis dahin zu herrschen schien, aber die Preise in den Bergen fallen nicht ins Bodenlose und die Nachfrage bleibt hoch. Und das aus gutem Grund! Seit Beginn der Gesundheitskrise im März 2020 haben die Berge (wie auch die Küste und das Landesinnere) wieder an Interesse gewonnen, vor allem wegen ihrer Weite, der frischen Luft und den Aktivitäten in der Natur.
Klima & Auswirkungen
Auch die globale Erwärmung wirkt sich auf die Verringerung der Anzahl der Tage mit Schneefall und damit auf die Langlebigkeit der Wintersaison aus. Gleichzeitig gibt es keinen besseren Ort als das Hochgebirge, um den sommerlichen Hitzewellen zu entgehen, die ebenfalls durch dieses Phänomen verursacht werden.
Für Skifahrer ist es besser, auf Skigebiete jenseits der 1 800 oder sogar 2 000 Meter zu schielen, die kurz- oder mittelfristig weniger unter dem Schneemangel leiden werden. Im Hinblick auf die Vermietung an alle Bevölkerungsgruppen empfiehlt es sich jedoch, in Orte oder Dörfer mit dynamischen Fremdenverkehrsbüros zu investieren, die sowohl im Winter als auch im Sommer Aktivitäten anbieten und zu allen Jahreszeiten Touristen anziehen können. Dominique Coutant
