Lucien Douwes est le gérant d’Immo Partner, acteur majeur de l’immobilier dans le nord du Grand-Duché. Il explique en quoi l’estimation d’un bien est une phase cruciale lors d’une transaction.Implantée à Troisvierges depuis plus de 15 ans et à Bettembourg depuis quelques années, Immo Partner connaît parfaitement le marché du Luxembourg. Ce professionnel aguerri attache une grande importance à l’estimation des biens. « Il s’agit d’une étape cruciale. De ce fait, être accompagné par un agent implanté localement est essentiel pour plusieurs raisons : il connaît parfaitement l’environnement, les spécificités du marché local et les prix en vigueur puisqu’il a déjà vendu des biens similaires... »Tout a un (juste) prixCette étape demande du temps et de la méthodologie. L’agent doit observer l’environnement du bien, étudier les futures constructions à proximité, se poser la question d’une plus-value éventuelle. « On ne peut pas se contenter d’évaluer la valeur d’une propriété en regardant le seul prix au m². Une estimation bien faite demande au moins deux jours de travail et doit être facturée. Pour les clients qui mèneront la transaction jusqu’au bout, ce coût sera déduit des commissions perçues par l’agence ».Dans le détail, une partie a lieu sur place, le reste du travail se fait au bureau (les liens avec la commune, le côté administratif). Lors du deuxième rendez-vous, un chiffre dûment justifié est proposé… « Le mandataire est responsable de l’appréciation du montant. S’il est trop élevé, le professionnel peut être traduit en justice. Il faut donc exiger un écrit. Quand des agences pratiquent des estimations orales, c’est une manière, pour les négociateurs, de se dédouaner de leurs responsabilités ».Le facteur humainDans ce contexte, la confiance est primordiale. Chacun doit bien se connaître, quitte à poser des questions sur le parcours du professionnel d’un côté, les éventuels défauts du bien de l’autre. « Notre métier est une affaire de liens humains », insiste Douwes.Dès lors, la notion d’exclusivité n’est plus un tabou. « Les gens ont peur d’être pieds et poings liés. Pourtant, ils sont en droit de demander des dommages et intérêts pour l’argent qu’ils ont perdu si l’agence ne fait pas son travail. Voire de résilier leur contrat. »Et les commissions ? Immo Partner les fixe à quatre pour-cent, contre trois pour-cent en moyenne. « C’est un engagement : nos services sont à la hauteur de nos prix » soutient le gérant. « C’est pourquoi une bonne estimation induit une transaction rapide. À défaut, c’est que le bien a été mal estimé ». Quoi qu’il advienne, Immo Partner garde toujours le contact et suggère si besoin de revoir certains détails. De la même façon, il convient de « savoir refuser un mandat si le vendeur est à l’évidence trop gourmand ».Lucien Douwes appelle donc à se méfier des estimations gratuites livrées sur le web par des algorithmes. « C’est une erreur de penser que l’on peut se passer d’un agent expérimenté ».De l’évaluation à la finalisation de la transaction, recourir à un professionnel a un coût. Il ne convient pas de faire l’impasse sur 350 euros pour l’estimation de votre bien chez Immo Partner, un coût dérisoire qui ne couvre même pas les frais administratifs de la société et représente une fraction du montant que le client peut perdre si une estimation est mal faite. « C’est aussi la garantie d’une opération sécurisée, rapide, au juste prix. » Texte : Emilie Di Vincenzo