«Dans le contexte actuel, les taux d’intérêt sont en train d’augmenter, on évitera donc un emprunt à taux variable.»

Paulo Madureira de New Immo abonde en ce sens : «On peut s’interroger sur une stagnation à venir puisque les gens n’arrivent plus à suivre au niveau des prix et des nouvelles règles d’emprunt hypothécaire. Quant à savoir si on peut se permettre un investissement de la sorte avec un salaire moyen, je pense pour ma part, que c’est très compliqué, voire impossible sans un patrimoine familial ou un coup de pouce d’un parent. Cela a pour incidence un marché réservé aux investisseurs ou à une classe moyenne supérieure bénéficiant d’un patrimoine. Et pose évidemment une réelle problématique pour une large frange de la population du pays et ceci plus encore dans les centres urbains. Le déséquilibre entre l’offre et la demande n’est pas près d’être résorbé et ne permet pas d’entrevoir une baisse ni même une stagnation du marché. »

« En effet, le succès de la place luxembourgeoise en tant que bassin d’emplois a toujours attiré de nombreux expatriés à haut potentiel (employés, cadres et cadres supérieurs). Leur nombre n’a cessé de croître et la recherche de logements a suivi la même impulsion. Les prix sont liés à l’offre et la demande, ils n’ont cessé d’augmenter mais comme dans de nombreuses autres villes européennes, avec ici, en plus, un marché de l’emploi très attractif. La qualité de vie et la sécurité sont également des atouts très recherchés », analyse-t-on chez New Immo. Pour Yves Gaspard, directeur commercial et développement chez Thomas & Piron, « cela devient en effet compliqué en partie à cause de la croissance des prix mais aussi suite au resserrement des conditions de crédits (apport de fonds propres plus importants exigés par le secteur bancaire). En 2021, chez Thomas & Piron, plus ou moins 30% des ventes ont essuyé un refus de crédit. Aujourd’hui, pour les primo accédants débutant dans la vie active, une aide parentale est souvent nécessaire. Les autres peuvent bénéficier de la plus-value suite à la revente d’une maison ou d’un appartement. »

Conseils à surtout suivre

« Il est primordial de bien estimer son budget d’achat. Fort heureusement il y a encore des aides comme le crédit d’impôt pour un premier achat, stipule Alex Roberto. Se pose ensuite la question d’acheter neuf ou dans l’ancien. Bien peser le pour et le contre car si un achat neuf ou récent est plus cher, il vous préserve théoriquement de gros travaux pendant au moins dix ans. A contrario, qui dit achat d’un bien plus ancien dit travaux à prévoir… De précieuses recommandations sont ainsi résumées chez New Immo : « Pour aller vite et être efficace, il convient de connaitre précisément son apport personnel, avoir une idée globale de son plan de financement, se renseigner auprès des différentes banques (et faire jouer la concurrence !), se renseigner sur les aides étatiques. »

De façon pragmatique, Carla Pedrosa de Immoassur conseille de « faire un peu d'économie (rires). En effet, la banque doit constater votre capacité à être raisonnable dans vos dépenses et des comptes bien tenus sont un plus non négligeable. Également, ne pas hésiter à se renseigner sur les différentes banques car les conditions varient beaucoup d’un établissement à l’autre. » « Même si l’on ne peut présager de rien, également prendre en compte son avenir et son évolution professionnelle logique pour les prochains cinq à dix ans », suggère Alex Roberto.

Enfin, concernant la partie bâti, Yves Gaspard prévient : « Compte tenu des prix croissants de l’énergie et des enjeux climatiques, je privilégie la construction d’un bien neuf si possible passif et peu énergivore. »

«Aujourd’hui, pour les primo accédants débutant dans la vie active, une aide parentale est souvent nécessaire.»

Prudence, vertu cardinale…

« Après avoir déterminé son budget, cibler la zone de recherche et une fois le bien trouvé, ne pas se précipiter (au risque bien sûr, de passer à côté d’un bien). Il est impératif de ne pas se laisser mettre la pression par l’agent immobilier ou le vendeur, poser les questions, toutes les questions, notamment celles sur d’éventuels travaux, les derniers rapports d’assemblée générale, le voisinage, le délai de disponibilité après achat… », souligne-t-on chez AX-Home. Paulo Madureira est quant à lui très factuel : se renseigner sur les quartiers/villes choisis (commodités, transport, services…), évaluer les travaux avant de faire une offre de prix, demander les rapports des dernières assemblées générales si l’achat se fait dans une copropriété, avoir connaissance des législations luxembourgeoises (ex : pourcentage d’apport personnel pour un achat privé ou investissement, TVA à 3% ou à 17%…)

Agence, ma belle agence

C’est là que peut intervenir notre envie de déléguer… Dans ce parcours du combattant, s’attacher les services d’une agence immobilière est-elle une étape nécessaire voire indispensable ? « Indispensable non, mais nécessaire, probablement. Les démarches immobilières ne sont pas à prendre à la légère que cela soit pour acheter, louer ou encore vendre son bien. Passer par un professionnel donne en principe (si l’on a bien choisi l’agence à qui a été confiée la mission) la garantie en ce qui concerne un déroulement et un suivi qualitatifs en plus d’avoir un interlocuteur qui maitrise toutes les étapes et anticipe d’éventuelles complications dans la période de transaction », mentionne-ton chez AX-Home. « Le marché actuel est malheureusement très confus et on peut vite être dépassé et même faire un faux pas », prévient Carla Pedrosa.

Pour Paulo Madureira de chez New Immo, la question ne se pose pas : garantie des informations communiquées, estimation et commercialisation au prix du marché, bon conseil sur l’achat, l’investissement, la rénovation, connaissance des législations luxembourgeoises et nouvelles lois, mise en valeur du bien à la vente et marketing ciblé et dédié, portefeuille clients non négligeable, écoute et compréhension de la demande du client…, est-il besoin de continuer la liste des atouts ? « De plus, les conseils d’une agence sont indispensables tant au niveau technique que juridique. Cela ne s’improvise pas. L’accompagnement du client se fait durant tout le processus de vente depuis la présentation commerciale jusqu’à la passation de l’acte chez le notaire. »

Plouf, plouf, quelles régions ?

Tout ceci est bien beau mais comme nous l’avons écrit plus haut, le marché est tendu ! Ainsi donc vers quel(s) coin(s) du pays se tourner ? Comme le résume Carla Pedrosa de Immoassur, « Las, le Luxembourg est bien trop petit, partout les prix ont grimpé. Mais selon moi, le sud est en pleine évolution avec beaucoup de nouveaux projets en cours. »

Ne pas oublier les zones rurales, comme le rappelle Yves Gaspard : « Pour ma part, je dirais qu’au jeu du mètre carré moins cher, les zones plus décentrées mais pas trop loin de la ville, permettent de proposer des budgets plus accessibles à tous. »

Selon l’agence New Immo, plusieurs pistes seraient à suivre : Dippach, Bettange-sur-Mess, Sprinkange, le quartier gare, Bonnevoie, Howald, sans oublier le dynamisme de Belval et les belles perspectives de cette ville aux portes d’Esch/Alzette. Alix Bellac

En avant, l’avenir !