«Le marché vise des immeubles durables & orientés sur le bien-être des occupants.»

En 2020, le pourcentage était encore plus élevé, car il représentait 51 pour cent de la prise en occupation annuelle. Une nuance encore concernant le chiffre 2021: le Parlement Européen a pris en occupation son flambant neuf KAD II qui pèse à lui seul 127.000 mètres carrés sur une prise en occupation totale de près de 360.000 m². La demande récurrente reprend peu à peu mais n’atteint pas encore les niveaux de l’avant crise liée au Covid-19.

D’autre part, il est à noter que l’offre est en recul, car le peu de livraisons spéculatives est absorbé par la demande. Ceci est surtout valable pour les projets situés sur la ville de Luxembourg, comme le Quatuor situé à la Cloche d’Or qui a trouvé preneur avec un mono-occupant de qualité.

D’ailleurs, force est de constater que le Brexit n’a pas bouleversé le marché luxembourgeois. Il n’y a plus grand-chose à glaner de ce côté-là et les grands noms des banques d’affaires par exemple sont finalement restés à Londres. »

Est-ce que le marché ne sera plus jamais le même après la pandémie?

« Par rapport à d’autres villes européennes, Luxembourg a toujours bénéficié d’une santé de fer avec une demande soutenue, une offre limitée, et des loyers qui n’ont jamais vraiment diminué de manière brutale. Nous devons nuancer cette phrase, car il est certain que la pandémie a bougé les codes, bousculé des acquis, et il en ressort des effets positifs pour les occupants – néanmoins, les fondamentaux sont toujours présents : peu de vacance locative, faible risque pour investir et demande soutenue. Les besoins sont en train de changer, car le marché vise des immeubles durables et si possible facilement accessibles. »

Est-ce que le télétravail sera partie intégrante de l’organisation de travail des entreprises ?

« C’est déjà le cas en masse depuis près de 24 mois. Et chez certains, le télétravail était déjà en place depuis des années mais l’incidence était tellement faible que ce sujet était passé sous radar. Ceci dit, le cas de Luxembourg est un peu particulier car afin de préserver leurs avantages fiscaux, les travailleurs frontaliers français, belges et allemands – qui pour rappel constituent une grande partie des travailleurs au Grand-Duché, 200.000 par jour – ne peuvent «télétravailler» qu’un nombre relativement limité de jours par an. »

«Le but est désormais de trouver la balance, le juste équilibre entre venir au bureau versus travailler à domicile.»

Est-ce que vous observez un changement dans l’organisation de bureaux existants?

« Oui tout à fait, là nous pouvons parler d’un avant et d’un après Covid. Que ce soit chez les grands comme les moins grands occupants, notre département Work Dynamics est très souvent sollicité afin de revoir la manière dont les plateaux sont organisés. L’équipe est incluse en amont d’une recherche de bureaux afin d’avoir un œil neuf sur la manière de s’installer, elle optimise les espaces collaboratifs pour justement palier aux jours d’absence liés au télétravail. On se base sur ce que l’on appelle chez JLL le «new way of working». Ce département fait un tabac depuis la crise avec ses offres, que l’on déménage ou pas. »

« Le but est désormais de trouver lle juste équilibre entre venir au bureau versus travailler à domicile. Les deux sont compatibles mais dépendant des activités. »

Est-ce que le changement des besoins en surface aura une répercussion sur le prix par mètre carré?

« En collatéral sans doute, car il y a d’autres facteurs qui vont pousser les prix de construction à la hausse : l’inflation des prix des matières premières, les coûts plus élevés des technologies utilisées dans les immeubles durables, l’incidence terrain qui ne cesse d’augmenter etc.

Certains nouveaux projets durables intègrent déjà des systèmes très performants d’HVAC, climatisation, ventilation, chauffage. On retrouve d’ailleurs cela dans le cahier des charges de la récente certification «WELL». Un élément qui prend de plus en plus son importance dans les discussions autour des futurs grands projets étant l’approche neutralité carbone pour 2030, et l’impact RSE/Sustainability. »

Déjà avant la pandémie, des réflexions ont été menées par rapport à la reconversion respectivement l'adaptation des espaces de bureau en surfaces de logement. Est-ce que cette tendance est réelle?

« Ce serait sans doute un juste retour des choses, car un nombre assez élevé d’appartements a été transformé en bureaux ces vingt dernières années. Comme la disponibilité est structurellement très faible dans les quartiers qui se prêteraient à des reconversions résidentielles, il n’y a pas d’incitant pour mettre cela en œuvre.

Cela peut changer à moyen et long terme si tous les occupants visent des immeubles neufs et durables – on peut s’attendre à une augmentation du vide locatif dans l’ancien énergivore et ayant un ratio brut/net en défaveur du neuf, et cela peut se résoudre par des reconversions. Par contre, si l’on regarde les multiples projets en cours ou planifiés à Belval, l’accent est clairement mis sur la mixité fonctionnelle. La même chose s’observe au Ban de Gasperich et même au Kirchberg. »

Comment le marché de l’immobilier de bureau se présentera-t-il en 2030 au Luxembourg?

« Il sera certainement beaucoup plus durable qu’aujourd’hui. Actuellement sur les quelque quatre millions de mètres carrés de bureaux à Luxembourg et ses environs (y compris Belval), moins de 20 pour cent disposent d’une certification verte de type BREEAM ou DGNB. Comme quasi tous les projets visent une haute certification, le stock bâti va se «verdir» et la tendance sera exponentielle. Claude François